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买二手房小心4大陷阱 律师教你如何绕过这些“坑”
2017年04月13日   浏览次数:   作者:   来源:gaj    字体: [ ]

  智力残疾的丈夫瞒着妻子将140平米房子卖掉,妻子获悉后表示不同意卖房,被买房者告上法庭索要违约金、双倍定金等28万余元。近日,卖房人在晨报律师圈公益律师帮助下积极应诉,解除卖房合同并挽回22万元损失。

  “谁能料到,买房遇到房东竟是智力残疾者,智残者可能不具备完全民事行为能力,导致合同无效,这也是二手房买卖中的一个坑!”近日,二手房交易活跃,晨报律师圈详细解读二手房买卖中的陷阱,教你如何绕过这些坑。

  【案例】 智残男瞒着妻子卖房

  2016年9月,三级智力残疾的男子林洋(化名)与王海(化名)在中介公司撮合下签订房屋买卖合同。双方约定,林洋将自己位于江汉区的一处面积约140平米的房子卖给王海,总价120万元。合同签订后,王海向林洋支付了5万元定金,并向中介公司交付佣金2万多元。林洋处置的该房产是他和妻子小琴的共同房产。但林洋卖房之事小琴一直蒙在鼓里,直到王海要求小琴配合办理相关手续时,小琴才知道房子被林洋卖了。

  小琴不同意卖房,多次跟王海协商未果。2016年底,王海将林洋告到江汉法院,要求林洋支付18万元违约金及双倍返还定金10万元,并赔偿其已支付的房屋评估费损失,共计28万余元。小琴求助晨报律师圈,公益律师郑学知获悉后,帮小琴积极应诉。

  今年3月,江汉法院开庭审理此案。郑学知提出答辩理由认为,林洋身患三级智力残疾,不能辨认自己的行为后果,属于限制民事行为能力人或无民事行为能力人,不具备签订房屋买卖合同的行为能力,其监护人小琴未签合同卖房且事后一直不同意卖房,因此双方的房屋买卖合同属无效合同。

  3月下旬,在江汉法院主持下,双方达成调解协议,林洋只需返还原告定金5万元,赔偿其损失1万元,避免了22万元经济损失。

  【解读】 买二手房小心4大陷阱

  郑学知表示,从买房者角度反思“智残男背着妻子卖房”一案,二手房买卖中存在很多“买房陷阱”,跟智力残疾者签合同,智力残疾者可能不具备完全民事行为能力,这样不但合同无效,买房者还无法拿到双倍定金返还等赔偿,也错过很多好的买房时机,损失较大。此外,购房者一定要防范二手房买卖中的这些陷阱:

  1

  抵押房陷阱

  房东出售抵押中的房子,很多二手房有抵押贷款,这类房子签约后无法过户,房东会要求购房人支付首付款用来偿还抵押贷款。

  律师解读:这样一来,房东会以“急用钱”为由让购房人把钱打到他的个人账户,最后钱没用来偿还抵押房贷解除房屋抵押。抵押贷款没还清,购房人无法过户,不仅错过好的购房机会,甚至一不小心官司缠身。

  律师支招:建议购房者在签订购房合同、支付定金前,应了解所购房地产的权属状况。一般可委托律师查询交易房屋的权属信息,或要求卖房者对房屋权属状况,如有无抵押、保全、查封等情况做出书面说明和保证。

  2

  “学区房”陷阱

  已办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时,却发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口,原房主未将户口迁出,导致无法落户。

  律师解读:“学区房”户籍是稀缺资源,因此这种现象较多出现在“学区房”。户籍迁移一直是二手房交易过程中难以解决的问题,由于户籍管理由公安部门进行行政管理,法院无权干涉。如果卖房者没有在合同中书面约定迁走户口,这个问题目前难以解决。

  律师支招:建议在二手房交易前,买方最好就户口问题与卖方约定明确的迁移期限和违约责任,以免权益受损。

  3

  一房二卖

  将已售房卖给第三方,房价暴涨时很容易出现一房二卖。房东刚和买房者签了合同,没过几天总房价涨了十多万,于是禁不住诱惑又将房子高价卖给第三方。

  律师解读:《物权法》规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记生效,否则不生效。已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续的购房人买房意愿强烈,购房人为房产过户登记做前期准备,更易胜诉。

  律师支招:买二手房时,要在合同中明确一房二卖的违约责任,到房管局进行即“预告登记”。

  4

  房屋产权不明确

  有些二手房是夫妻或者跟子女、父母的共同财产,涉及了共有产权人。

  律师解读:出售这类房屋需要房主和共有人都同意才行,否则即使签了购房合同也无法过户。

  律师支招:购房人在买房前注意查看产权证,或者走访周围邻居核实产权信息,要求所有共有人到场,不能到场的出具共有产权人的知情同意书,尽最大可能避免纠纷。



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